Gastos Hipotecarios · Tribunal Supremo · 2026

Gastos de hipoteca 2026: quién los paga, qué puedes reclamar y hasta cuándo tienes plazo

El Tribunal Supremo ha cerrado definitivamente el debate: la cláusula que imponía todos los gastos hipotecarios al cliente era abusiva. Notaría, registro, gestoría y tasación tienen un reparto legal concreto. Si firmaste una hipoteca entre 2010 y 2019 —y en muchos casos antes— puedes tener cantidades pendientes de reclamar. Te explicamos el estado actual del derecho con precisión jurídica.

1. Qué gastos puede reclamar el hipotecado

Cuando se firmaba una hipoteca antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los bancos incluían sistemáticamente una cláusula —generalmente en la escritura de préstamo hipotecario— que imponía al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos derivados de la operación. El Tribunal Supremo declaró esta cláusula abusiva por falta de transparencia y desequilibrio entre las partes.

Los gastos reclamables son:

1.1 Gastos de notaría

La escritura de préstamo hipotecario genera dos tipos de costes notariales: la escritura de la hipoteca propiamente dicha y, en su caso, la escritura de compraventa. El Tribunal Supremo, en su Sentencia de Pleno de 23 de enero de 2019, estableció que los gastos de notaría de la escritura hipotecaria deben repartirse al 50% entre banco y cliente, ya que ambas partes tienen interés en que el préstamo quede fehacientemente documentado. Las copias adicionales solicitadas por el banco son íntegramente de su cargo.

1.2 Gastos de registro de la propiedad

La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad beneficia principalmente al banco, que necesita la inscripción para que su garantía sea oponible frente a terceros. El Supremo (STS 23 de enero de 2019) atribuyó estos gastos íntegramente al banco prestamista. Esta es la partida más favorable para el consumidor.

1.3 Gastos de gestoría

Los gastos de gestoría se reparten al 50%, dado que la gestoría actúa en interés de ambas partes al tramitar la escritura y la inscripción. Así lo fijó el Supremo en las mismas sentencias de enero de 2019.

1.4 Gastos de tasación

La tasación del inmueble se realiza en interés del banco —para determinar el valor de la garantía—, razón por la cual el Supremo la atribuyó íntegramente al banco. Esta partida puede oscilar entre 250€ y 500€ según el inmueble.

1.5 Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Ésta es la partida de mayor cuantía y la más compleja jurídicamente. El Tribunal Supremo, en su histórica Sentencia de Pleno de 6 de noviembre de 2018, fijó definitivamente que el sujeto pasivo del IAJD en los préstamos hipotecarios es el banco prestamista, no el cliente. Sin embargo, el legislador respondió con el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, que modificó el artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD para atribuir al prestamista el IAJD en préstamos hipotecarios de forma expresa desde esa fecha. Los hipotecados anteriores al 10 de noviembre de 2018 abonaron este impuesto cuando correspondía al banco pagarlo, pero la recuperación de este importe está sujeta al debate sobre la prescripción (ver apartado 4).

2. Las sentencias clave: del TJUE al Supremo

• STJUE de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19): El TJUE declaró que la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas se opone a que una normativa nacional limite los efectos restitutorios de la nulidad de una cláusula abusiva. Este pronunciamiento obligó al Supremo a reconsiderar su doctrina sobre el IAJD y la prescripción.
• STS (Pleno) de 23 de enero de 2019: Fijó el reparto definitivo de notaría, registro y gestoría. Estableció la nulidad por abusiva de la cláusula de gastos en los contratos con consumidores por falta de transparencia material (arts. 80 y 82 TRLGDCU).
• STS (Pleno) de 6 de noviembre de 2018: El IAJD corresponde al banco. Generó una enorme controversia al variar el criterio inicial y fue respondida por el legislador con el RDL 17/2018.
• STS de 5 de marzo de 2020: Aclaró que el plazo de prescripción de la acción de restitución de cantidades no comienza con la firma de la hipoteca sino desde que el consumidor pudo razonablemente conocer la abusividad de la cláusula —lo que el Supremo sitúa, con criterio general, en la fecha de la STS de 23 de enero de 2019.

3. El reparto legal actual tras la Ley 5/2019

Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 (entrada en vigor de la Ley 5/2019), el reparto legal es el siguiente:

Para hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, el reparto derivado de la jurisprudencia del Supremo (que distribuye notaría y gestoría al 50% y atribuye registro y tasación al banco) sigue siendo el marco de referencia para las reclamaciones.

4. Plazo de prescripción: la clave que más dudas genera en 2026

Esta es la cuestión más debatida en la jurisprudencia actual y la que determina si puedes o no reclamar. El debate gira en torno a cuándo empieza a correr el plazo de 5 años del artículo 1964 del Código Civil.

Posición del Tribunal Supremo (STS 5 de marzo de 2020): El plazo comienza cuando el consumidor tuvo conocimiento de la abusividad de la cláusula, que el TS sitúa, como criterio general, en la fecha de publicación de su sentencia plenaria de 23 de enero de 2019. Aplicando este criterio, el plazo vencería el 23 de enero de 2024. Sin embargo, este criterio es objeto de controversia y varios tribunales aplican dies a quo diferentes.

Alerta 2026: Si el Supremo tiene razón con el dies a quo de enero de 2019, el plazo venció en enero de 2024. Sin embargo, existen argumentos sólidos para sostener plazos diferentes según cada hipoteca y las circunstancias del caso. El TJUE en su sentencia de 2020 (C-224/19) exige que el plazo no haga imposible o excesivamente difícil el ejercicio del derecho. Muchos juzgados de primera instancia y varias audiencias provinciales siguen admitiendo estas reclamaciones en 2026.

Si tienes una hipoteca anterior a 2019 y no has reclamado, la recomendación es actuar con urgencia y que un especialista analice la prescripción en tu caso concreto, ya que puede haber argumentos para sostener que el plazo no ha vencido.

5. ¿Cuánto dinero puedes recuperar?

La cuantía varía mucho según el precio del inmueble, la comunidad autónoma (por el IAJD) y los honorarios cobrados. Como referencia orientativa para una hipoteca media de 150.000€:

• Gastos de notaría (50%): 300€ – 500€
• Gastos de registro (100%): 200€ – 400€
• Gastos de gestoría (50%): 150€ – 250€
• Tasación (100%): 250€ – 450€
• IAJD (variable por CCAA): 900€ – 3.000€ (tipo entre 0,5% y 2% sobre el capital garantizado)

Total estimado: entre 1.800€ y 4.600€ para una hipoteca media, siendo el IAJD la partida de mayor importe. A estas cantidades se añaden los intereses legales devengados desde la fecha del pago indebido.

6. Cómo reclamar en 2026: pasos concretos

Paso 1 — Recopilar documentación: Necesitas la escritura de préstamo hipotecario (o copia simple), las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, y el justificante de pago del IAJD (modelo 600 o 601 presentado ante Hacienda autonómica).

Paso 2 — Reclamación previa al banco: Presenta reclamación al Servicio de Atención al Cliente del banco. Tiene 2 meses para responder (Ley 44/2002). La mayoría de bancos deniegan o hacen oferta parcial en esta fase.

Paso 3 — Banco de España (opcional): Puedes reclamar ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, aunque su resolución no es vinculante para el banco.

Paso 4 — Vía judicial: Es la vía más efectiva. El juzgado competente es el de primera instancia del domicilio del consumidor. Para cuantías hasta 6.000€, no es obligatorio abogado ni procurador (art. 23 LEC). Por encima de esa cuantía, o si reclamas también el IAJD, se recomienda representación especializada.